Adviesbureau voor de woningmakelaardij

Wie wil meepraten over de makelaardij, moet weten waar hij over praat.

Wat is een makelaar?

  1. Dat wat de wetgever van hem maakt
  2. Dat wat de makelaars er zelf van maken
  3. Dat wat de consument van hem maakt

De wetgever heeft er in 2001 voor gekozen om van een wettelijke regeling, inclusief titelbescherming en beëdiging, over te stappen op zelfregulering van de (woning-)makelaardij door de branche. Dat was een beslissing op verkeerde gronden en dus een foute beslissing. Maar we zullen het er (voorlopig nog) mee moeten doen dat de ingevoerde zelfregulering van de branche leidend is. Dat maakt de branche enerzijds meer flexibel in positieve zin, anderzijds gevoeliger voor tijdelijke trends die niet als zodanig herkent worden.

De makelaar behoort te allen tijde tevens taxateur te zijn. Het is onmogelijk om met gezag te adviseren en te onderhandelen indien waardering door de makelaar van het betreffende object geen status heeft. Dat iemand geen makelaar wil zijn, maar wel taxateur is geen enkel bezwaar. Maar het aparte beroep van taxateur dient het taxateurschap van de makelaar niet aan te tasten.

Wat de makelaar er zelf van maakt is in de praktijk zeer divers qua profilering, ook als uitsluitend de gecertificeerde makelaars bij de beeldvorming betrokken worden. De ongecertificeerde makelaars, het niet te toetsen segment waar de wetgever de consument sinds 2001 mee opgezadeld heeft, vallen niet onder mijn aandachtsgebied, omdat die categorie zich niet onder één (of meerdere) noemer(s) laat brengen. Het is een soort ongrijpbaar gas, wat overal en nergens aanwezig is.

De diversiteit in profilering loopt van populair tot conservatief, waarmee de betreffende makelaar het marktsegment aanspreekt waarin hij actief wil zijn. Of, als de makelaar minder bezig is met het aanspreken van marktsegmenten, is zijn profilering automatisch afgestemd op zijn persoonlijkheid. Jezelf zijn kan nooit kwaad. Wat de uitstraling van de verschillende gecertificeerde makelaars ook moge zijn, er is minimaal een gelijkwaardige vaktechnische basiskennis aanwezig. Dat is goed voor de consument en maakt van de gecertificeerde makelaars een herkenbare beroepsgroep.

Ook de consument “maakt” de makelaar. De consument is als marktpartij geen stilstaand object. Het is een “object” dat beweegt als geheel en waarbinnen een toe- en afname is van veelsoortige behoeften. De zakelijke neus van de makelaar moet die behoeften herkennen en zijn dienstverlening daarop afstemmen. De weinige stabiele consumentenbehoeften zijn o.a. die van zekerheid en kostenbewustzijn. Externe factoren zijn er veelal de oorzaak van dat een markt verschuift van een kopersmarkt naar een verkopersmarkt of vice versa en het consumentengedrag beïnvloed. Om niet met alle winden mee te waaien en er voor te zorgen dat je als makelaar zelf een stabiele factor in markt bent en blijft, is het zaak om te kunnen onderscheiden welke trends een factor vormen van langduriger aard en welke van tijdelijke aard zijn.

In het bovenomschreven krachtenveld (wetgever, collega’s en consumenten), moet de makelaar als ondernemer een plaats weten te vinden met economische en maatschappelijke relevantie.

Korter gezegd: waar ben je gewenst/geaccepteerd en waar/hoe kun je geld verdienen.

Advisering daarbij is mijn werkgebied voor wat betreft de individuele makelaars(-kantoren).

Daarnaast heeft het mijn persoonlijke interesse, hoe en op grond waarvan woningmakelaars functioneren in de diverse lidstaten van de EU. Dat blijkt uiterst divers te zijn en varieert van een verbod op tweezijdig handelen (bijv. Nederland), tot een verplichting tot tweezijdig handelen (bijv. Zweden). De minimale opleiding varieert van geen enkele (bijv. Duitsland), tot een opleiding op academisch niveau (bijv. Zweden). Hoe komt het tot waardevaststelling van woningen in de EU lidstaten en zijn de procedures zodanig dat die uitkomsten vergelijkbaar zijn?

Uit deze wirwar van vragen en omstandigheden heb ik Duitsland geselecteerd als aandachtsgebied. Enige opleiding voor de beroepsuitoefening is niet vereist, dat zou de vrijheid van beroepskeuze beperken. Onder grote weerstand van de makelaars wil de politiek nu een verplichte opdrachtbevestiging invoeren voor de consument. Collegiale samenwerking bestaat praktisch gezien niet. Volgens de voorzitter van het Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (BVFI) bestaat er voor de consument volledige vrijheid om wel of niet makelaarscourtage te betalen, immers als je geen courtage wilt betalen, dan koop je het huis toch niet! Een website van een makelaar geeft aan dat je geen telefonisch contact mag opnemen, dat mag uitsluitend per e-mail. Met het sturen van een e-mail ga je automatisch akkoord met het betalen van courtage, daar wordt niet over onderhandeld! Dit zijn slechts enkele voorbeelden, die Duitsland tot een interessant werkgebied maken, want er staan in de komende jaren veel (wettelijke) veranderingen te wachten voor de Duitse makelaar.